На сдаче квартиры уже не заработать. А что получится, если купить коммерческую недвижимость под аренду?

Содержание

В один прекрасный момент в нашей семье стало катастрофически не хватать денег. Работа не устраивала во всех аспектах, как денежных, так и моральных. И тогда у нас с женой появились мысли по поводу создания своего бизнеса. Сразу захотелось стать независимыми от начальства и графика работы.

Совершенно случайно мне попалась на глаза одна статья в интернете. Суть ее заключалась в примерах открытия собственного бизнеса с учетом имеющихся средств. Особенно заинтересовал меня раздел, где стартовый капитал был менее 50 тысяч рублей. Я предлагал супруге различные варианты бизнеса. Торговать элитными дровами, печатать на кружках и майках фотографии, открыть ларек по изготовлению ключей, резать стекло и зеркала, вплотную заняться ксерокопией и фотографиями на паспорт, открыть фотостудию. Но ни одна моя идея не находила отклика в душе.

Самой доступной и знакомой показалась идея субаренды квартир на сутки и часы,. Мы сами прибегали не раз к подобным услугам. Снимали посуточно квартиру, когда к нам приезжали родственники и друзья из другого города, коллеги по работе в командировку. Также были случаи, когда квартиру арендовали знакомые, чтобы отметить праздник. Минусом было лишь то, что мы не знали всех тонкостей этого бизнеса изнутри.

Выручила нас общая знакомая, которая уже около года занималась субарендой квартир, как бизнесом. Узнав примерную схему действий, мы смогли, наконец, приступить к реализации своей задумки. А теперь хочется поделиться своим опытом в этом деле с новичками. И рассказать реальные случаи и истории, с которыми предстоит столкнуться.

Содержание статьи 1 Что такое субаренда квартир? 2 Как рассчитать стартовый капитал 3 Поиск необходимой суммы 4 Поиск квартир для субаренды 5 Выбор правильных квартир для субаренды 6 Какие бытовые принадлежности понадобятся 7 Размещение объявлений в газетах и на сайтах 8 Организация рабочего процесса по субаренде квартир

Что такое субаренда квартир?

Субаренда квартир — это сделка, в результате которой квартира арендатором передается в пользование третьим лицам на определенный срок. По сути, это пересдача арендованной квартиры, как правило — на более короткий срок, но гораздо выгоднее.

Как рассчитать стартовый капитал

Для получения максимальной прибыли от бизнеса по субаренде квартир мы решили, что снимать стоит несколько квартир, планировали начать с двух или трех. Для нас принципиально было найти квартиры в нужных нам районах города, чтобы удобно было самим добираться, и они находились в выгодном месте расположения для клиентов.

Просмотрев все местные газеты и сайты с объявлениями, стало понятно, что средняя цена на квартиры составляла 15-25 тысяч рублей, вместе с коммунальными платежами. Речь шла о квартирах со свежим косметическим ремонтом, обязательным наличием мебели и необходимой бытовой техники.

Также мы учитывали, что нам потребуется постельное белье, полотенца, посуда и другие бытовые принадлежности для гостей.

Подсчитали мы и затраты на платные объявления в газете и дополнительные услуги при размещении рекламы на сайтах. Они составляли около 6000 рублей.

Итоговую сумму мы оценили в 50-60 тысяч рублей.

Поиск необходимой суммы

Сбережений на тот момент у нас не было. Вариант продажи машины мы тоже не рассматривали, к тому же, она была необходима для работы. Чтобы не занимать у родственников и друзей, мы решили взять кредит.

Получить сразу всю сумму мы не смогли, поэтому пришлось оформить 2 кредита в разных банках. Супругу банк предоставил потребительский кредит в размере 30 тысяч, а я оформила кредитную карту на 20 тысяч рублей.

Конечно, лучше не прибегать к услугам банков, а скопить или занять необходимую сумму у знакомых, чтобы не переплачивать проценты, которые в нашей стране очень высокие.

Поиск квартир для субаренды

Очень важно найти квартиру, которую сдает сам хозяин. Ни в коем случае не стоит переплачивать лишние тысячи за услуги риелторов. К тому же вы много времени потратите на встречи с представителями всевозможных агентств. По телефону они рекламируют только преимущества, а на деле показывают неприглядную квартиру, которая не отвечает вашим требованиям. В начале разговора сразу уточняйте, с кем вы ведете диалог: с собственником или агентством.

Попутно сами опубликуйте объявление о поиске квартиры на длительный срок. Подробно опишите, какая именно квартира вам нужна, какая бытовая техника и мебель должны присутствовать, в каком районе вы ищете жилье. Обязательно укажите, что хотите сотрудничать только с собственником. Поверьте, очень многие владельцы квартир сами не хотят работать с риэлторами и ищут арендаторов напрямую.

Когда у вас появятся на примете несколько вариантов, определитесь, в каком контексте будете общаться с хозяином квартиры. Можно сразу сообщить арендодателю, что вы собираетесь пересдавать квартиру посуточно. Только учтите, что на такой вариант согласятся единицы. Скорее всего, вам придется умолчать о своих истинных намерениях и прибегнуть к некоторым хитростям:

Выбор правильных квартир для субаренды

  • Стоит искать квартиру в том районе, где хорошо развита инфраструктура. Центральные районы города всегда пользуются спросом. Если речь идет о спальном районе города, то рядом должны находиться магазины, остановки общественного транспорта, стоянки такси, торговые центры. Дешевая квартира на окраине города вряд ли будет интересна гостям. А вам она принесет только убытки.
  • Подбирать квартиру стоит в зависимости от целевой аудитории. Если рядом располагается институт или колледж, то жилье будут часто снимать студенты, которые ищут недорогие варианты. Чтобы сократить свои затраты, они часто объединяются в компанию из 3-5 человек и снимают двухкомнатную квартиру. В этом случае не стоит тратиться на аренду однокомнатной квартиры с евроремонтом, потому что за сохранность мебели и техники придется отвечать вам. А молодежь – народ непредсказуемый.
  • Если же квартира находится в центре города или в районе с большим количеством ресторанов, ночных клубов и развлекательных центров, то уровень жилья должен быть соответствующий. Красивый ремонт, качественная мебель и вся необходимая техника будут обязательными условиями большинства клиентов.
  • Чистая и ухоженная квартира среднего уровня всегда найдет своих клиентов. При условии, что она располагается в удобном месте.
  • Учтите, что вам необходимо будет подключить беспроводной интернет и ТВ. Наличие этой услуги интересует практически всех клиентов.

Какие бытовые принадлежности понадобятся

Все дополнительные вещи вы можете приобрести на свое усмотрение. Это могут быть ароматизаторы воздуха, пепельницы, свечи, шампуни, гели для душа, стиральные порошки.

Постарайтесь найти оптовую базу, либо супермаркет, где проходит акция, чтобы приобрести все необходимые товары по низкой цене. Посуда может разбиться, а белье приобрести непригодный вид, поэтому не стоит тратить деньги впустую.

Размещение объявлений в газетах и на сайтах

Большинство сайтов предлагают опубликовать ваше объявление бесплатно. Но чтобы ваше предложение всегда находилось в начале списка, вам придется доплатить. Каждый сайт устанавливает свои цены на дополнительные услуги. Этот вопрос вам предстоит изучить самостоятельно.

Просто наберите в поисковике запрос «снять квартиру посуточно». И оставьте свое объявление на всех сайтах с первой страницы результатов поиска.

Обязательно опубликуйте объявление в местной газете. Не все люди могут воспользоваться интернетом, многие по привычке открывают газету. Например, студенты думают, что дешевую квартиру, которую сдает бабушка, они смогут отыскать только в газете. Приезжие на автовокзале тоже купят местную прессу.

Организация рабочего процесса по субаренде квартир

Если вы нашли подходящие квартиры и опубликовали объявления, ждите звонков клиентов. Для удобства можно приобрести недорогой телефон с городским номером. Можно распечатать визитки с контактами и оставить их в каждой квартире, чтобы гости забирали их с собой. Бизнес по субаренде квартир легко можно совмещать с бизнесом по продаже базы собственников арендодателей и получать хороший совокупный доход.

Когда вам звонят клиенты, постарайтесь определить, что за человек говорит с вами. Люди в сильно нетрезвом состоянии доставят вам только хлопоты. Такие клиенты могут просто не приехать на встречу. А если вы их еще и заселите, то можете ожидать неприятных сюрпризов.

Клиентам с цыганским акцентом лучше сразу сказать, что все квартиры заняты. Этот случай вообще непредсказуем. Они могут вынести все имущество за пару часов. Еще они прекрасно ориентируются в интернете, просматривают фото квартир и выбирают варианты с самым дорогим ремонтом и техникой.

Криминальным личностям тоже стоит отказать. Их можно вычислить по телефону. Если вы услышите в разговоре жаргон или нецензурные грубые выражения, объясните, что свободных квартир нет.

Большая компания молодых людей может организовать в квартире такой погром, что вам придется собирать по кусочкам телевизор и мебель! Если заселяете пару студентов, не отъезжайте далеко от дома, понаблюдайте. У нас был такой опыт, что мы сдали жилье двум приличным молодым парням, а через 15 минут к ним присоединились еще около 10 человек. Как мы поняли, они планировали организовать шумную вечеринку с алкоголем. Пришлось выселять гостей и возвращать деньги.

Обязательно приезжайте за ключами лично и проверяйте, все ли в порядке. Желательно прибыть на место заранее и подождать. Если клиенты захотят взять с собой ваш телевизор, они точно не будут дожидаться назначенного времени, чтобы передать вам ключи.

Старайтесь всегда брать залог. И обязательно просите клиентов предъявить паспорт. Сфотографируйте документ на телефон, особенно страницу с пропиской. Если возникнут проблемы, вы сможете отыскать человека.

Не стоит доверять только внешности. Мы с мужем заселили в одну квартиру взрослую женщину с детьми и пожилой бабушкой. Семья выглядела вполне прилично. Прожив в квартире 2 недели, они неожиданно для нас съехали, за пару часов до назначенного времени. А заодно захватили с собой холодильник, телевизор, пылесос, микроволновку и постельные принадлежности. Нас ждала почти голая квартира с содранными гардинами и следами жизнедеятельности собаки. Найти свое имущество мы так и не смогли.

В заключении хочется сказать, что субаренда квартир, как бизнес, может приносить неплохую прибыль. Данная идея бизнеса также отлично подойдет для студентов.

Особенно в праздничные дни, когда цены увеличиваются вдвое. Всегда стоит следить за чистотой жилья и качеством услуг, тем самым привлекая постоянных клиентов. Также важно не терять бдительности, чтобы не понести значительных убытков.

Читайте еще: Как открыть пельменный бизнес на дому

Можно ли заработать хорошие деньги, сдав в аренду загородное жилье? Как не пожалеть потом о бесцельно потраченных капиталовложениях? Как найти клиентов на долгосрочное проживание и при этом не остаться в минусе? Построить дом или купить, что же лучше? Москвичам, уставшим жить в каменных джунглях, чего же им больше всего хочется, комфорта или уединенности?

На эти все далеко не однозначные вопросы постараемся найти ответы в этой статье.

Дом под сдачу. Строить самому или купить?

Перед тем, как сдавать загородную недвижимость, ее вначале следует приобрести или построить (имея при этом земельный участок в Подмосковье). Тут возникает дилемма, что будет выгоднее и быстрее окупится?

Специалисты утверждают, что специально приобретать дачу или коттедж для последующей сдачи ее в аренду — идея абсолютно безрассудная. Даже самый дешевый домик, стоимостью 2,5-3 миллиона рублей, окупится в лучшем случае через 12-15 лет.

image

Конечно, всем хочется получать высокий арендный доход. Но, следует понимать, что дорогие дома, в элитных поселках, чаще всего сдаются внаем владельцами по причине временного переезда за рубеж или в другой город. И тут не идет речь о бизнесе — здесь предполагается уход за жильем и оплата коммунальных услуг, хотя естественно собственники получат неплохую прибыль.

Также нужно учитывать, что для очень дорогого, большого по площади дома, тяжело будет найти жильцов для длительного проживания. Раньше, в основном, это были иностранцы. Сегодня, состоятельные российские бизнесмены и чиновники — публика крайне закрытая.

Заключать же краткосрочные сделки на элитное жилье не рекомендуется, это грозит испорченной мебелью и потерей общего презентабельного вида вашего коттеджа.

Сейчас, на рынке аренды, наибольшим спросом пользуются небольшие коттеджи, площадью до 100 кв. м., и на расстоянии не больше, чем 20-30 км от Москвы. Если вы владеете таким земельным участком, даже небольшим (от 6 до 10 соток), под арендный бизнес можно построить недорогой, но аккуратный домик — такой вариант будет интересен съемщикам с высокой долей вероятности.

image

Если земля находится в большей удаленности (от 60 км от МКАД и выше), то «заморачиваться» со стройкой не имеет смысла, так как такую недвижимость выгодно сдать не получится.

Приняв решение о строительстве дома под сдачу, лучше не обращать внимание на дешевые каркасные или панельные быстровозводимые дома — они выполняются зачастую не из самого качественного материала. Оптимальным стройматериалом является газобетон, он отлично удерживает и сохраняет тепло, имеет долгий срок службы и довольно доступный по цене. Использовать дерево – очень дорого, такой дом не окупится и за 15 лет.

Как стать успешным рантье и не потерять деньги?

Как не оказаться в проигрыше на сдаче загородных домов, коттеджей и дач, что нужно учитывать для этого?

Чтобы иметь постоянный доход с загородного арендуемого жилья, нужно как минимум позаботиться о его презентабельности, небольшой удаленности от столицы и, конечно, комфорте.

Всегда остаются востребованными коттеджи и дачи на Рублевке, на Новорижском и Можайском направлении. Если найти добросовестных арендаторов, вполне реально получать с аренды ежемесячно 100-150 тысяч рублей.

Сегодня, наниматели большое внимание уделяют загруженности трасс, многие их них добираются ежедневно на работу в Москву. Кроме того, для удачного бизнеса нужно самому искать съемщиков, при обращении в агентства, прибыль рискует уменьшиться ровно на половину.

Как быстро найти арендатора на свой дом, дачу, коттедж?

Жилье должно быть полностью готовым к проживанию, не требовать ремонта и обставлено всей необходимой сантехникой и мебелью. Пустые «хоромы» мало кому придутся по душе. Естественно, что мебель должна быть новой или иметь вид таковой. Старая, истертая и поломанная фурнитура существенно понизит арендную стоимость вашего жилья, а то и совсем отпугнет клиента.

Если поселок, где находится ваш коттедж, обладает развитой инфраструктурой (магазины, детский сад, игровые площадки, развлекательные комплексы) это будет огромным плюсом, ведь чаще всего нанимателями являются семейные люди.

Спален в домовладении должно быть 3 и более – для членов семьи и обслуживающего персонала (как минимум, это может быть няня).

Хорошо, если коттедж находится в живописном месте (около леса, вблизи любого водоема). Для таких мест не долго придется искать арендаторов. Небольшой фруктовый сад на участке, огородик с ягодами и плодовыми кустарниками — также прибавят спрос предложению.

Где лучше строить коттедж под сдачу в аренду?

Есть риск не найти арендаторов, построив дом в глухой деревне, даже если она находится недалеко от Москвы. Довольно часто люди не могут найти нанимателей для прелестного, уютного дома с бассейном и ухоженной территорией, но находящегося в неудачном месте.

Дело в том, что либо он расположен слишком далеко от дорог и остановок транспорта, либо в маленьком селении, без какой-либо инфраструктуры и с вечно пьяными жителями. Абсолютно понятно, что земельный участок в таком месте будет стоить гораздо дешевле, и, сэкономив таким образом, можно впоследствии остаться без арендаторов и прибыли.

Большинство людей, снимая загородный дом, хотят быть уверены в своей безопасности. В этом случае, более выигрышно «смотрятся» охраняемые, огороженные коттеджные поселки. Старые дачи также мало пригодны для арендного бизнеса, так как чаще всего уровень комфорта и инфраструктура проживания в таких объектах оставляет желать лучшего, не говоря уже о безопасности.

Успешный доходный дом. Что в нем должно быть?

Если вы решили построить дом и благоустроить земельный участок, для последующей их сдачи в аренду, следует определиться с целевой аудиторией:

  • семьи с детьми;
  • иностранные граждане;
  • одинокие пожилые люди и пр.

Маленькая игровая детская площадка добавит вашей недвижимости преимущество в глазах семейных пар с малышами. А небольшая беседка, в тени деревьев — будет дополнительным удобством для пожилых людей.

Хорошо, если ваш загородный коттедж имеет свой небольшой бассейн, баню или сауну. Место на участке для стоянки 2-3 машин — также повысит арендную плату.

А бетонированная или асфальтированная дорога к дому (с возможностью круглогодичного подъезда) — один из немаловажных факторов. Человек представляя, что ему ежедневно придется проезжать сотни метров по грязи и земле, может отказаться даже от полностью устраивающего предложения.

Как создать комфортную планировку?

При строительстве дома, следует тщательно выбрать проектировщика-архитектора. Желательно отдать предпочтение уже зарекомендовавшему специалисту, пусть это даже обойдется дороже. Малограмотные «спецы» могут нарисовать копеечный проект с одним санузлом на первом этаже, при том что этажей будет, как минимум три или сделать окна слишком маленькими, так что в доме будет темно…

Особое внимание нужно уделить лестницам, они не должны быть слишком узкими и крутыми. Обязательно должны быть перила — удобные, сделанные из безопасных материалов (лучше дерево), кованные могут быть небезопасны для детей.

Излишества в помещениях, в виде витражей и стен напичканных окнами, не добавят дому ценности, а уменьшат ее.

Функциональность коммуникаций

При строительстве уделите особое внимание коммуникациям, чтобы в последствии большая часть денег не уходила на их содержание и ремонт. Используйте качественные, долговечные материалы — эти затраты окупятся.

Учитывайте, что средняя стоимость содержания коттеджа в Подмосковье обходится ежемесячно от 200 до 1000$.

Оформление документов

Оформляя сделку, следует грамотно составить договор о найме. Если дом арендуется на срок менее года, составляется договор краткосрочной аренды.

В таком договоре не предусмотрено:

  • заселение временных жильцов, не указанных в договоре изначально;
  • возможность оформлять договор поднайма;
  • возможность смены арендатора;
  • у нанимателя отсутствует право продлевать срок аренды;
  • у собственника нет возможности требовать в суде отсрочки на расторжение договора.

При передаче ключей, следует обязательно заключить акт приемки-сдачи, даже если вы сдаете дом на выходные и праздники. При этом, лучше не полениться и перечислить в нем все ценные вещи и имущество, прописать штрафы за их порчу. В противном случае, по приезду, собственник рискует получить полуразгромленый или разграбленный коттедж.

Что выгодней: долгосрочная сдача в аренду или посуточная?

Несомненно, посуточно сдавая свой дом, дачу или коттедж, можно очень хорошо заработать.

Но учтите, что придется все свободное время уделять мелким организационным вопросам:

  1. заниматься уборкой или нанимать клининговую фирму;
  2. постоянно искать новых клиентов и контролировать их заселение и выселение;
  3. оформлять документы на аренду, вести кассовый учет;
  4. оперативно решать мелкие бытовые вопросы.

Практика показывает, что большинство рантье, которые заняты в сфере посуточной аренды, и строят (или арендуют) несколько домов, обычно нанимают в помощь управляющего.

Имейте ввиду, что на этом рынке очень большая конкуренция. С развитием интернета, арендаторам ежедневно доступны тысячи предложений. Наибольшей популярностью у «посуточников» пользуются коттеджи с уникальным дизайном и проектом. Если ваш дом построен по типовому проекту, его будет довольно сложно сдать.

Сколько можно заработать на сдаче своего дома или дачи?

Сдавая дом в Подмосковье площадью 100 — 150 кв. м, в среднем, можно заработать 5-10 тысяч рублей за сутки. Самый «куш» для собственника — это новогодние праздники. Здесь можно заработать до 50 — 100 тыс. руб за сутки.

Так, почему же если это столь выгодно, большинство владельцев недвижимости предпочитают долгосрочную аренду?

Посуточная аренда предполагает множество рисков:

  • более частая уборка и износ «расходников»: белья, полотенец, ковров и т. п.;
  • менее ответственное отношение арендаторов, которые оставляют после себя гораздо больше поломок и повреждений отделки, что сулит для собственника более частые затраты на ремонт;
  • высокий износ мебели — ее презентабельного вида хватает максимум на год-два;
  • порча и пропажа вещей;
  • нередки случаи вандализма и даже пожары.

Поэтому, если вы сдаете ваш дом посуточно, рекомендуется застраховать как недвижимость, так и имущество.

Долгосрочная аренда намного удобнее. В этом случае, есть малая вероятность, что с домом случиться что-то плохое. К тому же, для собственника, это постоянный, прогнозируемый ежемесячный доход, без «лишнего геморроя».

Выводы

Чтобы стать удачливым бизнесменом на рынке аренды загородного жилья, необходимо учитывать следующие факторы:

  1. К дому ведет хорошая, не загруженная дорога. Самые популярные направления в Подмосковье: Рублево-Успенское, Можайское, Новая рига, Киевское, Осташковское и Ярославское шоссе. Загородное жилье на Востоке и Юге Подмосковья абсолютно не пользуются спросом;
  2. Достаточно небольшого участка — от 6 до 12 соток, но важно, чтобы он был ухожен и благоустроен. В идеале на нем должны находиться: баня, беседка, мангальная, место для отдыха;
  3. Удаленность коттеджа от МКАД — максимум 30 км для длительной аренды, в зимний период — не больше 15 км;
  4. Площадь дома — не более 120 — 150 кв. м;
  5. Дополнительные удобства: гараж, баня, бетонированный подъезд, бассейн — приветствуются и положительно влияют на стоимость аренды;
  6. Плюсом будем если в коттедже: просторные комнаты, несколько санузлов, теплые стены и презентабельный вид;
  7. Важный фактор — хорошая экология и окружение. В идеале лес и речка или пруд — в пешей доступности;
  8. Участок должен быть огорожен, а поселок охраняться;
  9. Хорошие соседи.

Необходимо помнить, что специально покупать коттедж или дачу, чтобы потом их сдавать, абсолютно не выгодно — окупаемость слишком большая. Но если вы уже владеете земельным участком, то это все меняет.

Себестоимость строительства небольшого каркасного дома (120 — 150 кв. м) — 1-2 млн. руб., что дает возможность окупить инвестиции максимум за 3-4 года. Главное — не экономьте на подрядчиках, материалах и коммуникациях — это совершенно оправданные затраты, которые позволят вашему коттеджу приносить доход долгие годы.

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Так случилось, что у моих ближайших родственников есть несколько квартир в Киеве, которые они сдают в долгосрочную аренду. Зачастую квартиры переходят от одних арендаторов к другим, так сказать по-знакомству, без участия чьей либо помощи. Но иногда квартира освобождается и родственники просят меня разместить объявление о сдаче квартиры в аренду, поскольку не дружат с компьютером и не особо хотят общаться с назойливыми риэлторами.

Когда это произошло впервые я подготовился основательно: перечитал все советы в интернете, сделал качественные фотки (на сколько это возможно на телефон) и составил подробное описание. Уже через 10 минут после размещения объявления я получил на свой телефон первый звонок. Звонил риэлтор, который подробно расспросил меня про квартиру, стоимость коммунальных платежей и задал еще кучу вопросов, ответы на большинство из которых уже были указаны в объявление. После звонка я невероятно воодушевился, добавил в описание информацию, о которой спрашивал риэлтор и стал ждать звонка от потенциальных арендаторов. Еще минут через 10 мне позвонил другой риэлтор, на этот раз кроме все тех же вопросов он пытался навязать свои услуги по поиску арендаторов.

До конца дня мне звонили одни только риэлторы, которые засыпали меня вопросами, отнимали моё время и пытались пробиться на просмотр. Одному такому я даже поверил (он особенно уверенно раскалывал, что предлагает квартиру своим клиентам только после личного просмотра) и договорился о встрече на квартире. Как вы уже догадались он пытался впарить договор на предоставление услуг по поиску клиентов за 50% от стоимости месяца проживания, естественно был послан в пешее эротическое путешествие.

В конце концов, с какой-то по счету попытки, я все же нашел арендаторов (они почему-то пришли через риэлтора), познакомил их с хозяевами квартиры (моими родственниками) и получил от родственников свое вознаграждение в размере 100 у.е. После того как я деактивировал объявление мне еще неделю названивали риэлторы и интересовались актуальна ли квартира.

В дальнейшем я стал хитрее и начал использовать ряд наработок, который позволили мне минимизировать время, потраченное на сдачу квартир в аренду, а также сохранить нервы.

Несколько лет назад я познакомился с человеком, который владеет большим количеством квартир в Киеве. Этот человек живет на две страны и не имеет постоянной возможности и желания администрировать свои квартиры. В разговоре я случайно упомянул о своей эпизодической помощи родственникам, в ответ получил предложение осуществлять управление его квартирами за фиксированную оплату. Немного подумав я согласился, хотя и не представлял как я это все потяну.

В мои обязанности входит проверка состояния квартиры раз в несколько месяцев, оплата коммуналки, общение с арендаторами по любым вопросам (среди них встречается немало иностранцев), а также урегулирование возможных проблем и ремонтов. Также я сдаю освободившиеся квартиры в аренду, за что получаю от хозяина дополнительное вознаграждение. В начале у меня голова пухла от большого количества арендаторов, их проблемных ситуаций и ежемесячных счетов за коммуналку, но постепенно я втянулся и эта работа занимает у меня не так много времени и приносит стабильный доход. На данный момент я управляю 15 квартирами.

А теперь собственно говоря сами лайфхаки, ради которых я и пишу этот пост:

1. Никогда не указывайте в объявлении свой постоянный номер телефона (благо в Украине есть возможность свободно покупать карточки мобильных операторов). Сдали квартиру — выключили рекламный номер и забыли о нем до следующей необходимости.

2. При размещении объявления указывайте, что вы риэлтор. Для этого достаточно сделать отметку в графе частное лицо либо бизнес. Такая маленькая хитрость избавит вас от десятков звонков со стороны риэлторов с сотнями вопросов про состояние квартиры и инные обстоятельства. Другие риэлторы будут принимать вас В«за своегоВ» и будут звонить только для того чтобы уточнить актуальна ли еще ваша квартира и когда вы ее показываете. Также это позволит влиять на рынок в дальнейшем, когда вы захотите понизить либо повысить цену на свой объект недвижимости. Зачастую, когда вы размещаете объявление как частное лицо ваше объявление начинают бесконтрольно копировать другие риэлторы и, когда вы захотите понизить либо повысить цену, клоны вашего объявление будут оставаться на старой цене. Любые уговоры либо угрозы с вашей стороны, как частного лица, действовать не будут и эти объявления еще долго будут украшать сайты по аренде недвижимости. Другое дело если квартиру сдает риэлтор (бизнес). Ведь существует негласное правило (риэлторская этика) — без согласия одного риэлтора другие риэлторы не могут дублировать его объявления (исключение конечно случатся, но в целом это очень облегчает процесс).

3. Не пытайтесь заработать на комиссии как риэлтор (как бы это заманчиво не выглядело). Предлагая вашу квартиру без комиссии вы автоматически делаете ее привлекательной как для потенциальных арендаторов, которым удастся сэкономить на комиссии, так и для риэлторов, которые будут приводить своих клиентов в первую очередь именно к вам.

4. Обязательно заключайте договор (можно неофициальный) и составляйте акт приема-передачи имущества. Это убережет вас от возможных проблем в будущем.

5. Всегда берите депозит за квартиру. Именно депозит, а не плату за последний месяц проживание. Наличие депозита дисциплинирует арендатора, из депозита можно удержать оплату за коммунальные платежи и мелкий ремонт в квартире по вине арендатора. Если все нормально, то депозит возвращается арендатору в момент его выселения.

6. Никогда не стоит идти на уступки по поводу отсрочки платежа за аренду. Предлогов будет достаточно: не заплатили зарплату, разрешите оплатить аренду в следующем месяце; сейчас временные трудности пришлось сильно потратиться и все в таком духе. В большинстве случаев такие проявления мягкости приводят к тому, что арендатор проживет свой депозит и в лучше случае быстро съедет, в худшем случае оставит после себя долги за коммуналку и повреждения в квартире, которые прийдется компенсировать из своего кармана.

7. Если вы уже разместили объявление то будьте готовы показывать вашу квартиру в любое время. Именно скорость реакции позволяет конкурировать с риэлторами, которые никогда не показывают только один объект недвижимости за раз. Потенциальный риэлтор старается совместить несколько просмотров в одном районе или даже локации за день. Исходя из этого риэлтор будет подстраивать и хозяев и клиентов под свои потребности, в итоге показ потенциальному клиенту может затянуться на несколько дней. Моё правило следующее: если люди просят показать квартиру сегодня и сейчас — я еду и показываю. Поверьте, такой подход окупается сторицей.

8. Самое главное правило аренды: занимайтесь сдачей в аренду самостоятельно либо доверяйте только проверенным специалистам.

Уточнение. Ребята, учитывая численные комменты хочу пояснить: я не считаю себя риэлтором, этот процесс можно охарактеризовать скорее как администрирование (управление) недвижимостью под ключ. Свои услуги хозяевам я не навязываю, они сами находят меня по сарафанному радио.

И ещё, я ни в коем случае не считаю риэлторов злом. Среди них, как и везде, есть профи своего дела. И больше того, я не пытаюсь выглядеть на их фоне лучше. Я лишь даю некие рекомендации, полученные исходя из собственного опыта, которые позволят сделать процесс самостоятельной сдачи в аренду квартиры более гладким и контролированным.

Всем добра и стабильного пассивного дохода;)

Навигатор статей Открыть Рубрики статей: Обзорные статьи по бизнесу (112) Заработок в Telegram (4) Заработок на удаленной работе и фриланс (100) Заработок на Ebay и интернет-аукционах (3) Заработок на простых действиях в интернете (53) Заработок на cpa, партнерских программах (81) Заработок на сайтах и блогах (20) Заработок на копирайтинге (58) Заработок на интернет-магазине (15) Обзорные статьи о заработке в интернете (28) Заработок на рекламе в интернете (9) Заработок на инвестировании (19) Заработок на памм-счетах и форекс (1) Заработок в Вконтакте (25) Заработок на YouTube (60) Заработок в Facebook (31) Заработок в Instagram (37) Правовая база и статьи по бизнесу (56) Заработок на криптовалюте (18) Заработок на недвижимости (4) Заработок на авито и досках объявлений (13) Заработок в Одноклассниках (9) Показать еще Главная / Заработок на недвижимости / Как организовать бизнес на субаренде квартир 192 12.04.2020 Заработок на недвижимости

Передачу права пользования помещением на определенный срок от собственника арендатору называют арендой. В некоторых случаях, если это оговорено в договоре, арендатор имеет право пересдавать это помещение третьим лицам в субаренду. Такие схемы применяют для заработка на жилой и коммерческой недвижимости.  В статье разберем нюансы субаренды квартир.

Что такое субаренда?

Субарендой квартир называют сделку передачи права пользования квартирой от арендатора субарендаторам на определенный срок. 

Например, можно найти квартиру, которую хозяин сдает за 20 000 рублей, и пересдать ее за 25 000 – 30 000. Разница 5000 – 10 000 рублей в месяц составит заработок арендатора. Но гораздо чаще квартиры передаются на короткий срок и на более выгодных условиях.

image

Субаренда – это просто. Суть бизнеса

Обычно арендатор берет квартиру в долгосрочную аренду, а пересдает посуточно или даже по часам. Посуточная аренда дороже в среднем в 3 раза (точные суммы зависят от региона), то есть отдав за долгосрочную аренду 20 000, реально получить от субарендаторов около 60 000 рублей. В этом и состоит суть бизнеса на субаренде квартир. 

В 2019 году эксперты посчитали разницу в ценах на долгосрочную и краткосрочную аренду в 69 городах РФ. Максимальная разница – в Новокузнецке (почти в 6 раз). В Волжском, Махачкале, Омске и Ижевске разница в ценах в 4-5 раз. В Москве и Санкт-Петербурге разрыв в  2,1 раза. В среднем по России разница в ставках – в 3 раза.

Но здесь надо учесть несколько нюансов:

  1. Очень сложно обеспечить 100% заполняемость жилья. При хорошем раскладе квартира может быть занята 70-80% времени.
  2. Это не пассивный доход. Вам придется постоянно давать рекламу, заселять и выселять квартирантов. Альтернатива – нанять управляющего, но в таком случае ему придется платить часть доходов. Обычно управляющих нанимают, когда под управлением находится не менее 5 квартир.
  3. Право передачи квартиру в субаренду должно быть прописано в договоре аренды.
  4. Нужен дополнительный персонал для уборки квартиры.
  5. При краткосрочной аренде возрастают риски воровства и/или порчи имущества

Преимущества этого бизнеса:

  1. Чаще всего бизнес на недвижимости подразумевает наличие недвижимости в собственности, а на это нужен большой стартовый капитал. “Лишние” квартиры есть не у всех, и даже взять жилье в ипотеку может не каждый. В случае с субарендой можно стартовать с небольшими вложениями. 
  2. Бизнес довольно прост, по сути это посредничество.
  3. Бизнес легко масштабировать, со временем взяв под управление пять, десять и даже пятьдесят квартир.

Ваша целевая аудитория – люди, которые приехали в командировку или хотят разместить приехавших к ним родственников, съехать из квартиры на время ремонта или просто отдохнуть/поработать в спокойной обстановке. Цены на посуточную аренду обычно ниже цен в гостиницах.

Читайте также как за год накопить на свою квартиру. 

image

Где найти деньги на старт бизнеса на субаренде

Есть несколько вариантов, где взять стартовый капитал. 

  1. Накопить и использовать собственные деньги. Вполне реально, т.к. сумма небольшая.
  2. Одолжить у знакомых. Тоже вполне реально: при удачном раскладе вы вернете деньги максимум через месяц.
  3. Взять потребительский кредит в банке или оформить кредитную карту. По кредитной карте лимит может составлять 100 000 – 150 000 рублей с беспроцентным периодом от 50 до 120 дней. Правда, если вы не успеете рассчитаться за это время, придется платить высокий процент. Ставка по кредиту ниже, но платить первый взнос нужно уже через месяц.
  4. Привлечь инвестора. Для этого придется составить бизнес-план и доказать, что ваша идея жизнеспособна. 

Поскольку речь идет о небольшой сумме, найти деньги обычно не составляет труда.

Как не ошибиться при выборе квартир

Не каждая квартира подойдет для субаренды. Есть несколько факторов, на которые нужно обращать внимание.

Расположение квартиры

Квартира должна быть удобно расположена: рядом со станцией метро, на улицах, до которых легко добраться из любой части города. Обычно это квартиры недалеко от центра. Район должен иметь хорошую инфраструктуру. 

image

Состояние квартиры

В самой квартире важен свежий ремонт, наличие мебели, техники и всего необходимого для жизни. Квартира должна быть чистой, светлой, уютной, с работающей сантехникой. Если это не первый этаж, важно наличие лифта. Сам дом и подъезд должны выглядеть опрятно.

Лучше всего подходят квартиры в новых домах – там лучше планировка, новые коммуникации, чистые подъезды. Ни в коем случае не должно быть конфликтных соседей.

Минимальные требования к технике:

  • плита,
  • холодильник,
  • телевизор,
  • микроволновка,
  • утюг,
  • электрический чайник,
  • стиральная машинка.

Если в квартире установлен кондиционер – это будет дополнительным плюсом. 

Стоимость и условия аренды

Поскольку квартира вам нужна для бизнеса, важно получить ее по приемлемой цене. Собственник должен знать о ваших планах на субаренду. Этот пункт нужно внести в договор. 

Где искать клиентов для сдачи квартир

Обычно объявления о сдаче квартиры посуточно дают на досках объявлений, в газетах, на специализированных сайтах по недвижимости. Можно использовать таргетированную рекламу в соцсетях. 

На рекламу сразу нужно заложить бюджет. Например, на Авито объявление об аренде публикуются только платно. Другие ресурсы берут комиссию только в том случае, если вы нашли жильцов с их помощью. В любом случае, бесплатными способами рекламы вам не обойтись. 

Также можно использовать:

  1. Сайт одностраничник и таргетированную рекламу. 
  2. Объявления на столбах и  остановках и столбах.
  3. Реклама на автовокзалах, аэропортах (иногда там стоят люди с табличками и предлагают жилье).

image

Организация рабочего процесса на субаренде квартир

Пошаговый план запуска бизнеса на субаренде выглядит так:

  1. Анализ рынка. Подача пробных объявлений. Это поможет протестировать спрос, чтобы не остаться в убытках. 
  2. Поиск подходящих квартир. Заключение договора аренды с правом субаренды. 
  3. Старт полноценной рекламной кампании. Нужно протестировать все каналы продвижения.
  4. Поиск персонала (как минимум – уборщицы).
  5. Подготовка шаблона договора.
  6. Получение первых заявок.
  7. Заключение первого договора с клиентом.
  8. Выселение первых жильцов, завершение расчетов, поиск новых клиентов.

Сколько нужно денег для старта бизнеса

На старте вам понадобится от 50 000 до 150 000 рублей – в зависимости от города и количества квартир. Деньги пойдут на платежи по долгосрочной аренде и на рекламу.

Рассмотрим приблизительный список расходов, если вы берете в аренду 3 квартиры в городе с населением 1 млн человек.

  • платежи за коммунальные услуги – 15 000 рублей;
  • аренда – 45 000 рублей;
  • рекламная кампания – 15 000 рублей;
  • закупка минимального набора продуктов (кофе, чай, сахар) – 2 000 рублей. 

Расчет очень приблизительный. Вам нужно посчитать точные цифры исходя из специфики вашего региона. 

Сколько можно заработать на субаренде квартир

Мы уже посчитали, что заработать можно в среднем в 3 раза больше, чем вы заплатите за долгосрочную аренду. То есть при цене аренды 15 000 рублей в месяц квартиру реально сдать посуточно в среднем за 1,5 тысячи рублей и получить выручку 45 000 рублей. Но из этой суммы надо вычесть:

  • простои – если 5 дней квартира будет пустовать, минус 7 500 рублей,
  • коммунальные платежи – 4 000 рублей,
  • услуги уборщицы – 5 000 рублей.

В таком случае чистый заработок с одной квартиры составит 13 500 рублей.

image

Какие документы нужны для сдачи квартир в субаренд

Право передачи жилья в субаренду предусмотрено в  статье 615 Гражданского кодекса РФ. Никаких дополнительных документов, кроме грамотно составленных договоров аренды и субаренды, не требуется. Если есть нарушения по договору, арендодатель может требовать досрочного расторжения и возмещения убытков согласно ст. 15 ГК РФ.

Нужно ли оформлять ИП?

С точки зрения законодательства бизнес на субаренде – это предпринимательская деятельность, которая требует регистрации (чаще всего ИП). При этом выгоднее всего купить патент, чтобы сэкономить на налогах. 

В некоторых регионах РФ можно работать как самозанятый гражданин и платить налог  4% при работе с физлицами и 6%- с юридическими лицами. Но для этого есть несколько условий: 

  • бизнес нужно вести в регионе, где действует этот налоговый режим.
  • годовой доход не должен превышать 2,4 млн рублей.
  • не должно быть наемных сотрудников. 

Возможные риски при сдаче квартир 

Сдача жилья в субаренду предполагает риски порчи имущества, жалоб от соседей, проблем с налоговыми органами и использования жилья не по назначению. 

Чтобы избежать рисков, работайте официально и пропишите все возможные риски в договоре субаренды.

В нем должна быть отсылка к договору между собственником жилья и арендатором. В договоре аренды обязательно должно быть прописано право сдать помещение в субаренду. 

Договор субаренды заключают в соответствии с требованиями Гражданского Кодекса РФ. Обязательные пункты:

  • ФИО сторон;
  • точный адрес помещения;
  • срок действия договора;
  • стоимость и порядок расчетов;
  • сумма залога и условия возврата залога;
  • перечисление прав и обязанностей арендатора и субарендатора;
  • порядок разрешения споров;
  • раздел про форс-мажор. 

Желательно, чтобы договор составил профессиональный юрист. 

image

Советы начинающему бизнесмену

  1. Анализируйте спрос на жилье в вашем регионе. В некоторых городах и районах на субаренду нет спроса, или заниматься ей невыгодно. 
  2. Тщательно выбирайте жилье, потому что не каждая квартира подходит для субаренды.
  3. Работайте официально и по договору. Договор субаренды должен быть составлен юристом и учитывать все риски. 
  4. Обязательно берите с жильцов залог.
  5. Лучше не заселять людей менее чем на 3 суток.
  6. Тестируйте разные каналы рекламы, чтобы выбрать лучший. 
  7. Делайте скидки и бонусы постоянным клиентам или тем, кто живет долго (неделю и более).

Бизнес на субаренде квартир распространен в мегаполисах и туристических городах, где большой спрос на жилье на ночь или даже на несколько часов. Это простой способ начать зарабатывать на недвижимости, не покупая ее в собственность. Но стоит учитывать нюансы и подводные камни заработка на субаренде, чтобы не остаться в убытке. 

Оцените статью
Рейтинг автора
4,8
Материал подготовил
Максим Коновалов
Наш эксперт
Написано статей
127
А как считаете Вы?
Напишите в комментариях, что вы думаете – согласны
ли со статьей или есть что добавить?
Добавить комментарий